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關于對法拍房的一些認識

作者:匿名???來源:本站原創???發布時間: 2019年07月02日???

一、法拍房業務背景介紹

自2016年5月30日《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》出臺后2017年1月1日起各家法院相繼與淘寶、京東等平臺展開合作,集中向社會公開以拍賣形式處置資產。各個銀行由于無階段性擔保方案導致流失大量有階段性擔保需求的客戶,故銀行希望引入擔保公司,為法拍房購房者向法院支付拍賣價款的貸款提供擔保,以增加貸款客戶,擴大法拍房貸款業務市場份額。

基于司法部門關于法拍房的政策支持,各大銀行在法拍房貸款業務領域躍躍欲試。對于按揭貸款買房的購房者,在向法院支付10%的保證金之后(中拍后可轉為購房款),銀行取評估價的70%和拍賣成交價的70%較低值發放按揭貸款(首套房),剩余資金由購房者支付,法院收到全款后向房管局出具協助執行通知書和法院裁決書,購房者可憑成交確認書、法院裁決書、協助執行通知書到房管局辦理房產過戶,完成過戶之后把房產抵押給銀行。由于在此過程中銀行是先發放貸款后辦理抵押登記,在發放按揭貸款到辦理抵押登記這段期間屬于信用貸款而沒有相應的抵押擔保,如果在此信用期間有擔保公司可以為購房者提供階段性擔保,將解決銀行由于無階段性擔保方案導致流失大量有階段性擔保需求的客戶的問題。

二、法拍房定義

顧名思義,法拍房就是“法院拍賣房產”的簡稱,當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金清償債務。而在此過程中被拍賣的房子就是所謂“法拍房”。法拍房主要源自銀行斷供、民間借貸等,具體來源可分為因欠款無力償還的房產、查封官員的房產、刑事案件判決沒收的房產,總之:幾乎所有的法拍房都是原產權人房產被強制執行拍賣的結果(特殊情況——無主房產。也就是無人認領的房產,但現實生活中幾乎很少發生。)。

三、法拍房市場現狀

    隨著法院執行力度越來越強,越來越透明化,法拍房已經從一個小眾市場逐漸走向大眾視野。而且,從司法拍賣網站上能夠查詢到相關欠款、是否有人居住、是否有租約、相關稅費等信息,購房信息更加透明,購房信息更加對稱。

四、法拍房的四大優點

1、遠低于市場價

價格優惠是法拍房的最吸引人的地方,一般來講,法拍房的起拍價是同小區房源價格的6-8折,最終的成交價格也低于市場價15%-45%。而且,法拍房每流拍一次價格就在原有價格的基礎之上打七到八折,一共可以拍賣三次;但是實際執行中一般在二次流拍時就會進行“變賣”。所以,在民間拍賣獲得法拍房的行為又被稱為“撿漏”。

2、不限購

   隨著打擊炒房力度的不斷加大,許多地區對買房人進行了限購。而大部分法拍房是不受限購政策影響的。通過正常的法拍房流程,可以完美規避限購政策的影響,這也是法拍房的一大亮點。目前來看,除北京限購以外,上海、成都、南京、天津等熱門城市均不受限購政策影響。

3、競拍壓力小

由于市場上許多人對法拍房了解不多,也存在某些誤解,所以法拍房的競拍者并不多,競拍者往往能夠以較低的價格成交。對于真正打算購買法拍房的人來講,越少人知道就意味著越能以較低的價格成交。因此,“無人問津”反而是一種利好。

4、可貸款買房的法拍房越來越多

隨著業務的不斷完善,法拍房也經歷了只能全款支付到可以按揭買房的歷程,并且,可貸款的法拍房逐漸增多,目前,工行、建行、中行、興業銀行等均推出了補按揭業務,競拍者需要提交貸款預審,銀行批貸后正常競拍,得標后競拍者只需付首付,再以銀行貸款支付尾款,之后則按期償還按揭款。

五、法拍房的風險及應對方案

1、大額稅費

法拍房也是要納稅的,一般法院會出具相關文件材料,可以辦理免交增值稅。如果該房屋的上次交易屬于“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”,那么再次過戶會產生20%的個人所得稅。以成都為例,在房產過戶過程存在以下稅費:①契稅,稅率3%,以家庭為單位在全國范圍內2套房以內可減稅(自建房除外)。②增值稅,稅率5.6%,住宅滿兩年免征,非住宅差額征收。③印花稅,稅率買賣雙方各萬分之五,住宅無印花稅。④個人所得稅,個人所得稅分為核定征收和差額征收,核定征收稅率3%(拍賣),1%(其他);差額征收稅率20%,繼承、贈予取得的房產按差額征收。⑤土地增值稅,住宅無土地增值稅,非住宅核定征收稅率8%,差額征收稅率30%-60%。

應對方案:在司法拍賣網站上會顯示各地的交易稅費情況及具體是賣房者承擔還是買房者承擔,對于稅費情況不管是購房者還是擔保人都必須做到心中有數。

2、房產無法過戶風險

現實操作過程中,往往會出現房產存在順位抵押、法院輪候查封、辦不到國土證或土地證沒有分割、無法合證等原因而導致房產無法過戶,這將大大延長我公司的擔保期限。

應對方案:出具保函之前,到房管局提取房屋信息摘要,確認房產抵押或查封狀態。

3、違約風險

在購房者向法院支付購房款,并將房產過戶到自己名下,可能會出現不配合我公司辦理將房產抵押給銀行的登記。

應對方案:在出具保函之前,與購房者辦理授權公證,授權我公司人員全權辦理房產過戶、過戶后的抵押登記。

4、無法入住

  無法入住原因可能是因為該拍賣房產是原房主的唯一住房并仍然居住,一般來講法院是不會對原戶主采取強制搬離措施;也可能是該房產存在租約,由于買賣不破租賃,所以只能和租戶協商解決。

應對方案:在瀏覽法拍房公告時,尤其是要注意對抵押物使用狀態的描述,是否有居住人在某個時間段搬離抵押物的內容,且在出具用款通知書前須由我公司人員現場查看抵押物使用狀態、租賃合同、租金支付憑證、水電氣費繳費單據。對于非唯一住房,必須提供其他房產的產權證明。

5、其他欠款

原房東拖欠的維修費、物業費、水電氣費、寬帶費等各種欠費,均由買受人承擔,碰上惡意拖欠多年的,還要支付違約金。

應對方案:與買受人一起現場核實欠費情況。

六、法拍房擔保業務注意事項

1、“三不碰”

①涉及刑事案件的法拍房不碰

②存在長期租約的法拍房不碰

③原房主僅有一套住房且仍在居住的法拍房不碰

2、“三弄清”

①提供擔保前應弄清該法拍房相關交易稅費金額

②提供擔保簽應弄清該法拍房是否存在大額欠費

③提供擔保簽應弄清該法拍房是否存在多次抵押、是否存在債務糾紛,是否存在輪候查封。

 

業務發展部--羅殊恒

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